Kako obnoviti pulsku staru gradsku jezgru

Nema smisla obnoviti zgrade, a da kablovi i dalje vise po zgradama (Arhiva/N. LAZAREVIĆ)

Izvor: Glas Istre, 29.09.2011.

Na koji biste način realizirali projekt obnove starogradske jezgre, trenutno najvećeg gradskog rugla, upitali smo dva ugledna pulska arhitekta. Bruno Nefat i Franc Ancelj bez imalo politiziranja ponudili su svoje ideje o obnovi povijesnog dijela tritisućljetnog grada koji želi postati europskom prijestolnicom kulture 2020. godine. Do tada bi svakako povijesna jezgra trebala promijeniti dotrajalo derutno ruho i zasjati novim sjajem.
Iako je “Dolcevita”, projekt obnove pročelja i krovišta zgrada starogradske jezgre, to nudio, pokazalo se da se odnosi isključivo na uži dio stare jezgre Pule, a usto se, zbog neimaštine i raznoraznih drugih problema, obnova otegla. Stoga smo kroz razgovor s pulskim arhitektima pokušali doznati više o njihovim idejama, ali i praksi u svijetu.

Od starog grada 26 milijuna kuna godišnje

Bruno Nefat na temelju dosadašnjih iskustava sustav obnove povijesne cjeline Pule vidi kroz funkcionalno korištenje povijesne jezgre.

- Prihodi koji se stvaraju na području povijesne cjeline, po mojim informacijama, uvijek su bili znatno veći od rashoda. Jednom davno, prije oko 25 godina, akademik Sošić akumuliranu vrijednost povijesne cjeline grada Pule procijenio je na oko 60 milijardi dolara. Međutim, ona je, barem teoretski, za barem dva reda veličine veća od graditeljske vrijednosti, pa po mojim osobnim proračunima danas, po skromnijoj procjeni, iznosi između jedne i 1,2 milijarde dolara.

Amortizacija zgrada u ovom stanju iznosi između 0,5 i jedan posto godišnje. Dakle, svaka godina neodržavanja direktno nas košta više od pet milijuna dolara godišnje. Taj iznos mora biti okvir za razmišljanje o tome kako povijesnu cjelinu funkcionalno koristiti, pojašnjava Nefat.

Ovaj pulski arhitekt podastro nam je financijske pokazatelje fonda gradske povijesne cjeline koji trenutno prihoduje oko 26 milijuna kuna godišnje. Od zakupa poslovnih prostora prihoduje se 15 milijuna kuna, od zakupa javnih površina dva milijuna kuna, a od spomeničke rente 1,5 milijuna, dok se od komunalne naknade namakne pet milijuna kuna, a od prodaje građevina još milijun kuna. Posljednji prihod je onaj od pričuve koji je manji od milijun i pol kuna. Međutim, od komunalnog doprinosa i prodaje zemljišta ne prihoduje se ništa.

- S malo truda, unutar jedne godine, ukupan iznos mogao bi se povećati na oko 31,5 milijuna kuna. Od zakupa bi se tako trebalo prihodovati 18 milijuna kuna, zakupa javnih površina tri, a spomeničke rente dva milijuna kuna. Zatim, prihod od komunalne naknade iznosio bi 5,5 milijuna kuna, komunalnog doprinosa pola milijuna kuna, prodaje građevina milijun, prodaje zemljišta pola milijuna, dok bi sredstva pričuve ostala na istoj razini, dakle, oko milijun i pol kuna, kaže Nefat, koji nije računao na dio prihoda od turističkih pristojbi i koncesija na pomorskom dobru, iako se i ta sredstva, napominje, trebaju koristiti za obnovu, ali su pod drugim ingerencijama, poput Turističke zajednice Pule i Lučke uprave.

Kandidirati obnovu za EU-fondove

Usto Nefat nudi rješenje i za financiranje projekata, pogotovo suvlasnika zgrada, s obzirom na to da se učestalo spominje da su upravo oni u starogradskoj jezgri slabijeg imovinskog stanja.

- Sve civilizirane zemlje koje skrbe o baštini imaju takozvani povrat dijela rente. Ili kao neposrednu dotaciju (prihod) vlasnika ili kao poreznu olakšicu. Kada bi tako bilo i kod nas, na ime dotacija vlasnicima stanova i poslovnih prostora u zaštićenoj povijesnoj cjelini vraćao bi se dio spomeničke rente, oko 50 posto od njenog prihoda. To znači da bi raspolagali s oko milijun kuna godišnje. Ako to pretvorimo u anuitete kredita za obnovu, dolazimo do oko 80 do 100 kredita čiji bi se anuiteti isplaćivali samo iz povrata spomeničke rente, nudi Nefat rješenje za financiranje obnove starogradske jezgre.

Narušena statika mnogih zgrada u povijesnoj jezgri grada ne bi predstavljala problem, smatra Nefat, jer je riječ tek o najviše desetak slučajeva godišnje, što dozvoljava pružanje mogućnosti korištenja zamjenskog stana iz gradskog fonda.

- Cijena sanacije morala bi se refundirati stopostotno jer se radi o zajedničkim dijelovima zgrada na koje vlasnici stanova nisu mogli djelovati, smatra ovaj pulski arhitekt.

Nefat ističe da bi za veće, i značajnije površine starogradske jezgre, poput rive, Kaštela, Parka grada Graza, Danteovog trga i Ulice Sergijevaca, trebalo imati spremne projekte za kandidaturu prema EU-fondovima, jer vrijeme istječe 2013. godine. No, nastavlja Nefat, i ti zahvati su manji od procjene prihoda na području zaštićene povijesne cjeline.

- Najmanje govorim o uređenju fasada jer to je samo šminka. Ostajem kod ranijih navoda da prosječna fasada s krovom ne može koštati iznad 120-150 tisuća kuna. Potreban nam je, međutim, sustav u koji ulaze svi prihodi koje sam naveo i koji bi se trošili putem posebnog žiro-računa gradskog fonda za obnovu. Do 1991. godine imali smo Zavod za prostorno planiranje i pripremu zemljišta, s posebnim žiro-računom i programom, i to je za Pulu bio najuspješniji period obnove od 1947. do danas, zaključuje Nefat. (Razgovarao Goran ROJNIĆ)

Arhitekt Franc Ancelj: Iskustva europskih gradova treba primijeniti u Puli
Franc Ancelj, ugledni arhitekt i zapravo kroničar pulske arhitekture, koji čitateljima Glasa Istre nesebično otkriva cijeli niz nastajanja, ali i zaborava, dijelova našeg grada, o obnovi starogradske jezgre ima jasan stav. “Treba primijeniti iskustva drugih europskih gradova koji su projekt obnove najstarijih dijelova već realizirali i prilagoditi ih pulskim prilikama”, recept je koji preporučuje autor cijelog niza feljtona posvećenih pulskoj arhitekturi.

Ancelj nam je pritom ispričao saznanja o obnovi starogradske jezgre u bavarskom Regensburgu. Nekadašnji rimski grad 80-ih godina prošlog stoljeća odlučio se za obnovu starogradske jezgre, a, kako ističe Ancelj, gradska vlast Regensburga prvo je na rubnom dijelu grada izgradila novi blok zgrada i u njega iselila sve stanare starogradske jezgre.

Dobra bavarska iskustva

- Nakon toga Regensburg je o svom trošku obnovio sve zgrade starogradske jezgre, kvart po kvart staroga grada. Ne znam o financijskom aspektu projekta, mogu samo pretpostaviti da su to učinili kreditima, sredstvima bavarske vlade ili na neki drugi način. Kada su zgrade obnovljene, vlasnici koji su se željeli vratiti u svoje stanove otplatili su gradu obnovu.

Vlasnici, recimo, malih kuća, koji se pak nisu željeli vratiti, ostali su u novim stanovima na rubnom dijelu grada koje su mogli otkupiti za razliku cijene ili zamijeniti, a kuće su prepustili gradu. Doduše, u Njemačkoj nije kao kod nas, gdje je vlasnikom stana postao onaj tko je bio stanar u njemu. Tamo postoje vlasnici cijelih zgrada, imućni ljudi, pa je sve išlo lakše realizirati, priča nam Ancelj.

Ističe nadalje da je u Puli model Regensburga teško primijeniti jer Grad to ne može financirati. Ali ukazuje i na, još značajniji, nedostatak kadra koji bi to vodio, posebno s obzirom na to da je ukinut Odjel za graditeljsku baštinu u gradskoj upravi. Usto, napominje da nisu samo stanovnici starogradske jezgre slabijeg imovinskog stanja, kako se često ističe, već su to danas i stanovnici novijih pulskih kvartova s obzirom na vremena u kojima živimo. Ono na što Ancelj posebno ukazuje je krivi pristup obnovi starogradske jezgre.

Uz zgrade, treba obnoviti i ulice

- Grad bi ovakav bavarski model mogao primijeniti eventualno tek kada osigura zamjenske stanove stanarima starogradske jezgre. Međutim, projekt njene obnove ne bi trebao biti samo obnova zgrada, već kompletne rekonstrukcije ulica. Obnavljati zgradu po zgradu nema smisla ako na obnovljenim kućama i dalje budu snopovi kablova.

Prilikom obnove treba rekonstruirati sve komunalne instalacije u ulici, smatra ovaj ugledni arhitekt.
Problem je i loša statika mnogih zgrada u starom gradu zbog čega su, navodno, neke i otpale iz programa obnove. Loša statika zasigurno poskupljuje projekt, a suvlasnici zgrada se i prije “poskupljenja” teško odlučuju za obnovu. Ipak, Ancelj smatra da bi se i taj problem lakše otklonio kada bi se iskustva europskih gradova znala prilagoditi Puli.

- Jasno je da otklanjanje problema loše statike poskupljuje projekt. Ipak, treba znati da je obnova starogradske jezgre kompleksna. Ukoliko je Gradu stalo izvesti je kako dolikuje, trebao bi zaposliti stručan kadar kojem je stalo do obnove najstarijeg dijela grada. Takav tim, sastavljen od stručnjaka za infrastrukturu, financije i arhitekturu, trebao bi proučiti, pitati i obići razne europske gradove koji imaju iskustva u obnovi svojih starogradskih jezgri.

U Njemačkoj su sve obnovljene, ali dovoljno je skočiti do austrijskog Graza, koji je bio europska prijestolnica kulture, ili slovenskog Maribora, koji će to uskoro biti, pa vidjeti i analizirati što su drugi realizirali te njihova iskustva prilagoditi Puli. Naravno, Grad bi trebao ući u takvu investiciju jer u Puli stručnjaci postoje. Treba ih samo “zaposliti” i platiti, zaključuje Ancelj.